개포동 디에이치 퍼스티어 아이파크 신축아파트 전세계약시 주의

강남의 새로운 대장주로 등극할 개포동 디에이치 퍼스티어 아이파크(이하'디퍼아')가 2023년 11월 30 입주가 시작된다.

 

6700세대의 신축아파트가 한번에 몰려 입주가 시작되는데, 일부 아파트는 세입자가 입주를 시작한다.

문제는 신축아파트 라는 점에서, 임차인들의 고민이 시작된다.  신축아파트는 등기부등본이 나오기 전이기에, 실소유자를 확인하기가 어렵다는 이유다.

이 글은 개포동 '디퍼아'뿐아니라 , 모든 신축아파트에 입주하려는 세입자에게 동일하게 관계된다.

디퍼아 경우도 소유권보존등기가 나오려면 몇 개월 혹은 일 년을 기다려한다.

신축아파트 전세계약시 꼭 확인해야 할 점 을 알아보자

1. 계약 시 분양(공급) 계약서상 분양권자 동일인 확인
주인확인이 필수 절차다.분양자의 분양계약서. 신분증 대조해야 한다. 연락처에도 전화해서 진짜 받는지 확인해야 한다. 조합을 통해서 확인가능하다. 분양권은 자유롭게 매매할 수도 있으므로, 잔금 전에는 다시 한번 확인해야 한다. 조합확인증명 필요 하다. 분쟁에 대비하여 특약 넣을 수 있다."전세보증금 완납 시 동시 분양잔금 완납한다. 아니면 해지한다. 해지 시에는 소유주에는 임차인에게 해지로 인한 위약금을 지급하기로한다. 그리고 법무사를 대동해야 한다.

2. 계약 시 특약사항 필히 삽입

분쟁에 대비하여 특약 넣을 수 있다."전세보증금 완납 시 동시 분양잔금 완납한다. 아니면 해지한다. 해지 시에는 소유주에는 임차인에게 해지로 인한 위약금을 지급하기로한다. 그리고 비용이 들더라도 법무사 대동 하는 것이 당연히 좋다.
3. 계약금 잔금은 분양권자 계좌로 입금
직접적으로 분양권자의 계좌로 입금해야 한다. 특히 대리인과 계약 시 주의사항은 분양권자 인감증명서와 위임장을 확인해야 하고, 전화통화 및 기록도 해놓아야 좋다.
4. 가압류, 가처분 필히 확인 계약 시나 잔금 시 다시 확인

분양권이란 채권이기 때문에 가압류, 가처분이 가능하다. 따라서 계약시는 분양계약서,분양권에 가압류,가처분이 있는지 확인해야 한다. 이는 시행사 나 시공사를 통해 알아본다.

5. 계약과 잔금은 평일 오후에 할 것과 가능하면 법무사 필히 배석시킨다

잔금은 평일 오후에 하는 것이 필수고, 토요일등 주말은 안된다. 보증금 잔금납부와 동시에 분양대금 완납 동시진행 해야 한다. 법무사 활용 해야 하고 , 대출 상환 시는 은행 입회 해야 한다.
6. 계약 시에는 확정일자 전입신고 할 것(30일 이내)
미등기 아파트지만 확정일자 전입신고 가능하다. 계약 후 30일 내 입주 할 경우. 전입신과 확정일자 임대차 신고 해야 한다. 이는 향후 주택소유자 변경으로 인한 분쟁 시 임대인 보증금 반환의무, 우선변제권 획득. 경매 시에는 우선변제 대상이 된다.
7. 미등기라도 사용승인 이후에는 1년 이내 전세자금 대출이 가능하다(은행별 기준 참고)
사용승인이 나면 전세자금 대출이 가능하다. 그러나 은행별로 기준이 다르니 확인해야 한다. 또한 신축이기 때문에 내부마감 및 하자 발생 시 처리책임에 대해서도 상세히 계약서에 적시하는 것이 분쟁을 미연에 방지하게 된다.

(신축아파트 전월세 계약 시 주의사항 요약)

1. 계약 시 분양계약서 확인: 시행사, 분양사, 조합, 공인중개사 통한다.
2. 특약조항 삽입, 분쟁예방 : 보증금 완납 시 동시에 분양잔금 완납하고 미이행 시 전세계약은 해지한다. 해지 시에는 임차인에게 해지로인 안 위약금을 준다,
3. 계약금 잔금은 분양권자 소유계좌로 반드시 입금한다.
4. 가압류 가처분 확인 : 계약 전 잔금 전 분양계약서 가압류, 가처분 시행사,시공사,분양사에 확인가능. 분양권은 채권이라 가압류,가처분 가능
5. 잔금은 평일 오후에 진행한다: 평일 하는 것이 필수이고 보증금 잔금 납부와 동시에 분양대금 완납 동시 진행 하고, 법무사 활용한다.
6. 전입신고 확정일자: 미등기 아파트도 계약일 이후 30일 이내 전입한다면 임대차신고, 확정일자 신청등 3가지 행정절차를 동시에 진행할 수 있다,

이는 향후에 임대차 계약존속, 임대인 보증금 반환의무, 경매로 진행될 경우 우선변제권 획득이 된다.

신축아파트 전세계약 시 반드시 체크해야 할 사항

1. 가장 중요한 것은 부동산 수수료를 아껴야 한다.

임차인에게 이사 시 중요한 지출요소가 부동산 중개수수료다. 중개수수료가 공식적으로 30% 할인이 되고, 대출도 동시에 진행한다면 10% 추가 할인이 되어 , 임차인은 최고 40%까지 공식 할인이 된다. 대출소개 시 부동산소개비를 임차인에게 다 돌려준다는 것이다.
2.100% 실매물만 중개하는 곳을 찾아야 한다.
개포동 디퍼아(디에이치 퍼스티나 아이파크)의 경우는 300여 개의 부동산 사무소들이 진입해 있다고 한다.

문자로 간단히 원하는 평수와 금액을 적어 보내면된다. 실매물 100% 매물과 중개를 시작한다.
 

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